Investir dans l’immobilier ne veut pas forcément dire se tourner vers les biens anciens. Depuis quelques années maintenant, l’acquisition d’un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) remporte beaucoup de succès. Cette méthode, également appelée vente sur plans, est une façon intéressante d’acquérir un bien totalement neuf sans avoir à gérer la construction du logement. L’achat est effectué avant que ce dernier soit construit et il est absolument impératif de se faire accompagner par un avocat qui maîtrise les particularités de la VEFA. Cela est nécessaire pour faire valoir vos droits et pour sécuriser au mieux votre investissement.
Faites appel à un avocat spécialisé dans l’immobilier
Tous les ans, près d’une centaine de milliers de logements neufs sont construits. Que ce soit sur le plan financier ou technique, l’achat d’un bien neuf est intéressant, mais il est néanmoins nécessaire de vous engager en ayant connaissance de toutes les subtilités des transactions immobilières en VEFA.
L’accompagnement d’un professionnel en cas de contentieux en VEFA
Une vente de biens immobiliers en VEFA comprend plusieurs étapes. Il y a tout d’abord la signature du contrat de réservation permettant à l’acquéreur de réserver un bien moyennant un dépôt de garantie. Vient ensuite la signature définitive de l’acte authentique d’achat du logement chez le notaire. S’en suivent le paiement échelonné selon l’avancement des travaux par appels de fonds, et la livraison du bien.
Il est essentiel pour l’acheteur de trouver un avocat spécialiste en droit immobilier avant d’acheter un bien en VEFA, pour bénéficier d’un accompagnement sur mesure tout au long du projet. Vous devez être assisté par un professionnel avant la signature du contrat de réservation et jusqu’à ce que les réserves soient levées au moment de la livraison de votre bien. En effet, l’achat en VEFA comporte certains risques et les contentieux sont souvent lourds de conséquences. Un bon encadrement est nécessaire pour les éviter ou au moins réduire leur impact.
Les principaux contentieux en VEFA incluent les retards de livraison du bien, les malfaçons ou les défectuosités pouvant apparaître lors de la livraison et les vices cachés relevés après la livraison. La faillite du promoteur, la garantie décennale pour les désordres qui interviennent après la livraison, une superficie différente de celle prévue dans le contrat sont autant de contentieux pouvant survenir en VEFA. Ajoutez-y les manquements et la responsabilité du notaire, la suspension du contrat de prêt et la levée des réserves au moment de la livraison du logement.
Pourquoi recourir à un avocat spécialisé ?
La vente en VEFA nécessite l’établissement d’un acte authentique. Bénéficier de l’assistance juridique d’un avocat qui exerce dans ce domaine vous permet de parfaitement comprendre les termes utilisés dans les documents contractuels que vous signerez avec le promoteur. Le cabinet vous conseillera et apportera des réponses à vos interrogations concernant la procédure civile ainsi que les droits des assurances, de la construction et de l’immobilier.
L’acheteur doit attacher une grande importance aux clauses insérées dans le contrat de réservation d’un bien immobilier en VEFA, qui seront ensuite reprises dans l’acte authentique à signer en présence d’un notaire. Vous avez droit à un délai de réflexion d’un mois et 10 jours avant de signer l’acte définitif. Profitez-en pour consulter les documents liés au projet de construction de l’immeuble (urbanisme, plan PC, etc.). L’accompagnement par un avocat spécialisé comprend aussi la vérification des appels de fonds. Il sera également présent à l’étape de la livraison du bien immobilier.
Achat d’un bien en VEFA : quelles solutions en cas de manquements du promoteur ?
Acheter un bien immobilier en VEFA signifie que vous achetez une maison neuve ou un appartement sur plan ou en cours de construction. Généralement, la livraison se fait 12 à 24 mois après la signature chez le notaire. Ce type de vente étant règlementé par le Code de la construction et de l’habitation, il est parfaitement sécurisé pour l’acheteur.
Le point sur le retard de livraison de biens acquis en VEFA
Une étude de l’UFC Que Choisir révèle qu’en 2017, environ 30 % des biens immobiliers acquis en VEFA ont été livrés avec du retard. Lorsque le promoteur annonce un retard de la livraison du logement, il convient de demander des justificatifs et d’analyser la situation afin de trouver un accord à l’amiable. L’affaire pourra être portée auprès du tribunal si vous ne parvenez pas à trouver un accord.
Notez que le promoteur reste le maître d’ouvrage jusqu’à la livraison du bien. Le contrat engage le constructeur à le livrer à un prix ainsi qu’à une date donnée. La livraison est en général fixée non pas à une date exacte, mais plutôt sur une période trimestrielle. Pour des raisons commerciales, le promoteur peut annoncer une date de livraison précise, or, beaucoup de programmes sont livrés avec du retard.
En tant que futur propriétaire, vous serez alors obligé de vous réorganiser et cela impactera forcément votre budget. En effet, le préavis de votre ancien logement ayant probablement déjà été donné, vous devrez trouver une habitation temporaire. Cela signifie également un double déménagement, un double loyer et éventuellement des frais de garde-meuble.
Les recours en cas de retard de livraison, de défaut de conformité ou d’annulation de vente
Le contrat que vous aurez signé prévoit la non-responsabilité du promoteur pour grève, intempérie ou faillite d’un sous-traitant si la livraison d’un logement en VEFA est retardée. Pour cette raison, il est vivement recommandé de vous faire accompagner par un avocat spécialisé dans le droit immobilier avant de vous lancer dans des procédures judiciaires contre le promoteur.
En cas de retard de livraison, vous pouvez mettre en demeure le promoteur et invoquer les préjudices qui en découlent. Dans certains cas, le vendeur devra s’acquitter de pénalités de retard dès le premier jour s’il dépasse 30 jours. Cependant, la majorité des contrats VEFA prévoit une clause qui liste les causes légitimes de suspension du délai de livraison. Notez que même si les causes du retard ne sont pas justifiées, aucune disposition légale n’encadre l’indemnisation. Pour cette raison, il vaut mieux se faire assister par un avocat expert en droit de la construction, d’autant plus que la responsabilité du promoteur peut être engagée dans des cas très limités.
Si le projet de construction est annulé, vous devez récupérer l’acompte versé si vous avez déjà signé le contrat de réservation. Le promoteur devra vous rendre la somme engagée et peut être poursuivi devant les tribunaux s’il refuse. Dans le cas où le vendeur vous a sciemment caché un vice, cette réticence dolosive peut justifier l’annulation du contrat de vente.
Si vous constatez que les travaux ne sont pas conformes au contrat de vente ou qu’il y a des malfaçons, vous pouvez décider de ne pas prendre possession des lieux. Dressez ensuite un procès-verbal signé par vous et par le promoteur qui mentionne les imperfections. Lors de la livraison et de la remise des clés, vous disposez d’un mois pour lister les malfaçons qui n’ont pas été mentionnées dans le procès-verbal de livraison.
Que faire si le contrat de réservation n’est pas respecté ?
La première étape à suivre lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier neuf en VEFA est de signer le contrat de réservation. Bien qu’il ne soit pas obligatoire, il est devenu automatique dans ce type de transaction. Dans ce contrat, l’acquéreur doit veiller à ne rien oublier, car il le protège des litiges avec le promoteur.
Non-respect du contrat de réservation et remboursement
Un certain nombre de mentions légales doivent être mentionnées dans le contrat de réservation. Il s’agit :
- du nombre de pièces,
- de la surface approximative du bien,
- du prix de vente prévisionnel,
- de la situation du logement au sein de l’immeuble.
Une notice technique détaillée du bien qui décrit les équipements installés et les matériaux utilisés ainsi que la date définitive de signature de l’accord de vente complètent cette liste. Le promoteur est tenu de respecter les mentions inscrites dans le contrat de réservation. En cas de non-respect, vous pouvez obtenir un remboursement intégral de votre dépôt de garantie lorsque le délai de rétractation est passé et que la vente ne peut pas être conclue.
Le retrait d’un projet
Parmi les raisons que vous pouvez invoquer pour vous retirer du projet, on compte un non-respect des équipements prévus ou une modification sensible du prix. Des délais importants dans la signature de l’accord sont également des arguments valables.
Du côté du promoteur, il doit vous fournir un logement conforme au contrat de vente. Toutefois, il n’est pas obligé de respecter à la lettre le contrat de réservation. Il l’engage avant tout à réserver pour vous un logement. Ce contrat peut contenir une clause d’équivalence qui l’autorise à modifier un des équipements ou des matériaux par d’autres de qualité supérieure ou équivalente. Le promoteur est également en droit d’ajouter une clause de tolérance qui prévoit une marge d’erreur tolérable concernant les dimensions du bien.
Pour finir, il peut être amené à effectuer quelques modifications dans son projet et dans ce cas, il doit absolument vous avertir via l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception. Vous aurez, si vous le souhaitez, la possibilité de vous retirer du projet, puis de récupérer votre dépôt de garantie.
Eddy, prof à la retraite et heureux rentier immobilier dorénavant..
