Acheter un appartement à la fois sur le marché primaire et secondaire est un investissement pour des années. Si nous les achetons pour nous-mêmes, nous devons répondre à un certain nombre de questions qui nous permettront de choisir l’appartement parfait et unique qui répondra à nos attentes pour les prochaines années. En tant qu’acheteur, vous devez savoir quoi vérifier avant d’acheter un appartement à un promoteur afin que ce soit une décision mûrement réfléchie. Découvrez notre check-list des éléments les plus importants qui ne peuvent échapper à votre attention.
Pourquoi doit-on vérifier certains points avant l’achat d’un appartement ?
En fait, pour beaucoup de gens, posséder une propriété est un rêve absolu devenu réalité. Il est important, cependant, de ne pas être tellement pris dans l’excitation ou l’anxiété que vous oubliez de faire des recherches adéquates sur la propriété que vous cherchez à acheter. Avant de faire une offre d’achat, il est important de faire une inspection appropriée de la propriété pour évaluer le bâtiment, l’infrastructure et l’emplacement, et identifier les problèmes qui pourraient vous préoccuper réellement.
Précisément parce que l’achat d’un appartement est l’un des événements les plus importants de votre vie, vous devez être sûr de votre choix afin de ne pas rencontrer d’éventuels problèmes. Si vous deviez acheter une propriété et que vous ne trouviez des problèmes critiques que plus tard, en fait, vous seriez celui qui les corrigerait.
Choisir la maison idéale est le rêve de tout le monde. Un rêve qui peut se réaliser mais qui peut aussi réserver des surprises. Pour cette raison, avant d’acheter une maison, il est indispensable d’effectuer quelques vérifications. Le choix de la maison doit être réfléchi, dans le respect de la réglementation et des impératifs techniques et administratifs. Des problèmes peuvent survenir à toutes les étapes, de la signature de la proposition d’achat à l’avant-vente jusqu’à la signature de l’acte authentique. L’importance d’une check-list devient donc évidente.
Quelles questions poser lors de l’achat d’un appartement ?
« Y a-t-il des interventions de maintenance dans le bâtiment ? »
Dans le cas où l’immeuble aurait besoin d’entretien et que l’entretien est en voie d’être approuvé, après l’achat, vous paierez ces frais dans votre quote-part de la copropriété. Vous pourriez vous retrouver avec des milliers d’euros à débourser, qui sait pour combien de temps.
« A combien s’élèvent les charges de copropriété ? »
Un bel immeuble, un portier, un parc de copropriété… tout est très beau, mais combien ça coûte ? Tous ces éléments feront la différence sur ce que vous aurez à débourser pour votre copropriété. Ce sont des choses qu’il ne faut pas sous-estimer, car s’il s’agit de chiffres importants à débourser chaque année.
« Les systèmes sont-ils conformes aux normes ? »
Quand on est face à un appartement beau, grand et lumineux mais un peu vieillot, il faut être très prudent. Souvent vous vous arrêterez pour ne penser qu’à des travaux d’entretien ordinaires, comme des rénovations pour changer l’éclairage, sans penser que peut-être tous les systèmes, chauffage ou électricité, sont à refaire, car ils sont vétustes et ne sont plus aux normes. Les refaire prend du temps, car les travaux sont envahissants, et nécessitent de l’argent.
« Depuis combien de temps la maison est-elle en vente ? »
Cela paraîtra étrange, mais cela fait une différence. Sur la base de ces informations, vous serez en mesure de comprendre combien vous pouvez négocier sur le prix .Il peut s’agir d’un bien hérité qui est en vente depuis longtemps, et dans ce cas vous aurez certainement une marge de négociabilité plus élevée.
« Les travaux réalisés au fil des ans ont-ils été autorisés? »
Tout le monde ne sait pas que lorsque des interventions, qui modifient la disposition planimétrique sont effectuées à l’intérieur d’un appartement, les travaux eux-mêmes doivent être autorisés par l’organisme compétent. C’est-à-dire que le propriétaire doit avoir demandé l’intervention d’un technicien qualifié qui s’occupe des permis pour les travaux et par conséquent de la variation cadastrale. Au cas où tout cela n’aurait pas été fait, vous vous retrouverez à acheter une propriété sur laquelle des abus ont été commis… Et ce n’est pas vraiment agréable.
La check-list complète des points à vérifier avant d’acheter un appartement
Examinez l’état du logement
La première chose à faire est de vérifier attentivement les conditions de l’appartement ou, s’il s’agit d’une propriété individuelle, de l’ensemble du bâtiment. Cela signifie que vous devrez regarder les structures (plafonds, planchers, murs, escaliers, luminaires) pour comprendre si le bâtiment a besoin de rénovations coûteuses. Une autre vérification à ne pas négliger est l’analyse des caractéristiques de la maison, afin d’évaluer si elle correspond à vos besoins de logement. Par conséquent, vous devez prendre en considération le nombre de pièces et leur taille, le nombre de salles de bains, de fenêtres et de balcons, l’éclairage et la ventilation, ainsi que la présence d’un ascenseur et d’un garage.
Évaluez l’emplacement
Avant d’acheter une maison, il est tout aussi important de connaître la zone dans laquelle se trouve l’appartement. Essayez de comprendre s’il y a des dangers particuliers, surtout la nuit, et qui seront vos voisins. Vérifiez également la présence d’activités bruyantes, la facilité de trouver un parking (si la maison ne l’inclut pas) et la disponibilité des arrêts de transports en commun à proximité. Il faut connaître la dynamique du lieu. Et il n’y a qu’une seule façon de le faire : visiter la région à des jours et à des heures différentes. Parler aux résidents du quartier est aussi une excellente source d’information. Est-il facile de s’y rendre ? Comment est le trafic quotidien dans la région ? Quelles sont les heures de pointe dans le quartier ?
Vérifiez la valeur du bien
Pour évaluer si le prix de l’appartement correspond à la valeur marchande, il est utile de s’appuyer sur un agent immobilier, qui peut vous aider à considérer tous les aspects qui déterminent le coût d’un bien. Gardez à l’esprit que les facteurs suivants contribuent à déterminer la valeur d’une maison :
- Le nombre de mètres carrés ;
- L’état du bâtiment ;
- La position ;
- L’exposition ;
- La présence d’un ascenseur ;
- La présence de garage ;
- La certification énergétique ;
- La coût moyen de l’immobilier dans la région ;
Vérifiez qui est le propriétaire
Pour vérifier l’identité du propriétaire, vous pouvez demander une enquête cadastrale. C’est un document qui contient les données de l’acte d’origine avec lequel le vendeur est autorisé à vendre le bien. Ce dernier, en effet, pourrait être enregistré dans la communauté de biens appartenant également au conjoint. Ou il pourrait être hérité et appartenir à plusieurs personnes. Précisément parce que l’acte d’origine peut être une succession ou une donation, vous devez vérifier que :
- Le dernier acte de provenance n’est pas une donation ;
- Il n’y a eu aucun don au cours des 20 dernières années.
Ce type de situation comporte en effet le risque qu’une personne exclue de l’acte, même après l’achat, puisse revendiquer ses droits sur le bien.
Vérifiez que la maison n’est pas hypothéquée
Un autre point essentiel est de vérifier si le bien qui vous intéresse fait l’objet d’hypothèques ou de saisies. Dans le cas d’une hypothèque volontaire, une proposition d’achat peut être faite, mais il faut prévoir que celle-ci doit être éteinte par le propriétaire. S’il existe une hypothèque légale ou judiciaire, alors un avis notarié sera nécessaire. En cas de forclusion, l’acheteur peut régler la situation en payant les créanciers au nom du propriétaire.
Vérifiez les documents de planification
Vérifiez tous les documents de planification. Vous devez notamment vérifier le permis de construire et le certificat de régularité urbanistique qui déclare sa conformité. La propriété doit être enregistrée et le plan cadastral doit refléter l’état des lieux. De plus, si de petits écarts remédiables apparaissent entre l’état des lieux et ce qui a été déposé, il appartiendra au vendeur d’y remédier afin de rétablir la régularité du bien. Vous pouvez demander au vendeur une copie des permis de construire et des éventuelles autorisations de modification.
Assurez-vous que le propriétaire a payé les charges de la copropriété
Vous devez vous assurer que le vendeur a payé tous les frais de copropriété. En fait, s’il y a quelque chose en suspens, vous et le vendeur serez responsables des dettes pour les dépenses relatives à l’année en cours et à la précédente. Il est donc toujours préférable de demander à l’administrateur de la copropriété une attestation sur l’état des paiements.
Examinez ce que le contrat de vente comprend
N’oubliez pas le contrat d’achat de la maison. Vous serez guidé par celui-ci afin que vous puissiez voir ce que la propriété comprend et ce qu’elle ne comprend pas. Un exemple clair de ceci est si la maison vous sera livrée meublée, semi-meublée ou sans meubles. Il est essentiel que vous l’emportiez avec vous pour éviter une surprise lors de la conclusion de la transaction. Rappelez-vous que c’est le bon moment pour résoudre vos doutes avec le propriétaire ou l’agent immobilier.
Vérifier les conditions de la salle de bain
Une check-list courante pour une nouvelle maison consiste à inspecter la salle de bain en détail. Commencez par la douche. Ouvrez le robinet et vérifiez que l’eau chaude et froide sort. Observez la pression de l’eau et recherchez les fuites. Faites très attention car cela peut causer de l’humidité et des fuites. Vérifiez que les toilettes et le lavabo sont bien encastrés et qu’ils sont en bon état. Si la salle de bain a des carreaux, nous vous recommandons de vérifier qu’ils sont bien fixés au mur et qu’ils sont bien scellés.
Vérifiez qu’il n’y a pas de parasites
Assurez-vous que les patios et l’intérieur de la maison sont exempts de parasites ou de termites. Vérifiez chaque couloir et coin de la maison. Si vous voyez une zone de la propriété avec des morsures de souris ou des nids de fourmis, informez immédiatement le propriétaire. Il doit appeler une unité de désinsectisation et de dératisation.
Observez l’orientation de la maison
C’est un facteur clé, car il détermine la quantité de lumière que la maison reçoit. Par conséquent, cela signifie des économies d’énergie ou une dépense. De plus, l’orientation affecte l’esthétique des pièces. Elle détermine si elles sont confortables et que vous pouvez avoir suffisamment d’énergie positive grâce à la lumière.
Inspectez les meubles
Vérifiez si la maison ou l’appartement que vous avez l’intention d’acheter dispose d’armoires sur mesure dans la cuisine, les salles de bains et les chambres. Analysez également l’état de chacune d’entre elles. Les meubles prêts à l’emploi en bon état facilitent le déménagement et réduisent les coûts lorsqu’il s’agit de compléter les meubles et la décoration.
Vérifiez la finition
De nos jours, les finitions ne sont plus des détails. Les revêtements de sol, les portes et les plinthes influencent l’apparence de la propriété, la durabilité et, évidemment, le prix. La question est de savoir à quel point le prix payé pour le bien est conforme à la finition proposée. Les zones humides telles que les salles de bains, la zone de service et la cuisine méritent une attention particulière, car elles souffrent davantage de l’action du temps.
Le type de finition des sols et des murs peut atténuer l’usure et garder la propriété « neuve » plus longtemps. S’il s’agit d’un immeuble, l’observation ne s’arrête pas à l’intérieur de l’appartement. Il faut évaluer la finition de la façade, de l’espace de loisirs et des autres parties communes. Après tout, ils font aussi partie de votre future propriété. Les façades en céramique sont plus faciles à nettoyer. Elles réduisent les coûts d’entretien, mais si elles ne sont pas bien installées, elles peuvent causer un énorme mal de tête.
Eddy, prof à la retraite et heureux rentier immobilier dorénavant..
