Si l’immobilier locatif est un investissement rentable dans la plupart des cas, il n’est cependant pas sans risque. Comme pour tout investissement, la pierre ne présente pas que des certitudes et est en proie à des périodes de troubles, où la rentabilité de votre investissement peut être remise en cause. Cependant, vous pouvez mettre certains conseils en pratique pour limiter les risques associés à un placement dans l’immobilier locatif. Quels sont donc les risques les plus fréquents en la matière ? Comment les limiter ?

Faire appel à des professionnels de l’investissement immobilier

Pour être sûr de réaliser un investissement rentable dans l’immobilier, nous vous conseillons fortement de faire appel à des professionnels du secteur. Un professionnel de l’immobilier peut intervenir aussi bien à la phase d’acquisition du bien, qu’au moment de sa gestion. Si ces deux étapes sont mal appréhendées, le risque d’un placement peu rentable sera plus grand. Autant donc éviter toute déconvenue en faisant intervenir un spécialiste de la pierre ou en ayant recours à l’investissement locatif clé en main.

Un professionnel de l’immobilier vous aide à trouver le bien parfait

La rentabilité d’un investissement immobilier est avant tout tributaire de l’emplacement du bien. Un bien idéalement situé suppose la présence de commerces de proximité, une ville ou un quartier accessible, une certaine qualité de vie, etc. Ce sont autant de facteurs que vous devez considérer au moment d’acquérir votre bien immobilier locatif.

Grâce à son expérience et à son réseau, un professionnel de l’immobilier est à même de vous proposer les biens les plus intéressants en tenant compte du facteur emplacement. Il bénéficie d’une certaine expertise en la matière et maîtrise généralement les biens disponibles dans sa zone d’opération. Il saura vous recommander les placements les plus susceptibles de générer des loyers rapidement et vous aider à les acquérir à un prix avantageux.

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Selon la zone où vous souhaitez acheter, le professionnel de l’immobilier est le seul à même de vous faire des propositions sur mesure, selon votre budget et le type de bien que vous estimez facilement louable. Là encore, il a un rôle de conseiller. S’il considère que vous ciblez un bien à risque. Il peut attirer votre attention sur l’état du marché immobilier local, les possibilités d’évolution du quartier que vous ciblez, la fiscalité et les taxes applicables, tous étant des facteurs qui influencent directement la rentabilité d’un investissement dans l’immobilier locatif.

Un professionnel pour vous accompagner dans la gestion du bien

Une fois le bien immobilier acquis, il faudra bien le gérer pour véritablement en tirer profit. Le professionnel de l’immobilier a là encore un rôle crucial. Contrairement à ce que vous pourriez imaginer, la gestion locative a également une influence sur la rentabilité de votre placement. En l’occurrence, elle s’entend comme la prise en compte des besoins des clients (locataires), les échanges avec les syndics de copropriété, les changements de locataires et les vacances locatives, etc.

Si vous avez la possibilité de gérer ces aspects seul, vous aurez cependant besoin de temps, sans pour autant tirer avantage de votre investissement. Compte tenu de cela nous suggérons généralement aux investisseurs de déléguer les tâches de gestion de leurs biens à des professionnels de la gestion locative. Ils ont en effet les compétences nécessaires et l’expérience requise pour gérer efficacement votre bien afin que vous en tiriez profit.

Confier la gestion de votre bien à des professionnels en gestion locative peut générer pour vous des frais supplémentaires. Vous pouvez donc être réticent à faire appel à un expert. Cependant, le bénéfice que vous allez en tirer en vaut vraiment la peine. Une étape délicate dans la gestion d’un bien est notamment la recherche des premiers locataires et de ceux qui vont succéder au premier. Si vous gérez mal cette étape, vous ferez face à des vacances locatives fréquentes. Or, la vacance locative est un véritable handicap à la rentabilité de votre investissement.

En confiant la gestion locative de votre bien à un professionnel, vous limitez considérablement ce risque qui plane sur vous. De même, la gestion d’un bien implique le choix de l’option fiscale la plus intéressante pour vos déclarations de revenus fonciers et la gestion des impôts. Entre la déduction de vos frais réels et le régime du micro-foncier, le professionnel à qui vous avez fait appel saura vous aiguiller concernant le choix le plus indiqué pour vous. Autant de matières et de raisons pour lesquelles vous avez tout intérêt à confier la gestion de votre acquisition à un expert.

Réduire ses impôts en défiscalisant

Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, les impôts peuvent peser lourd dans la balance et affecter la rentabilité de votre placement si vous ne savez pas vous y prendre. Vous pouvez éviter ce risque en misant sur les différentes niches fiscales associées à l’immobilier locatif. Il existe en effet de nombreux dispositifs fiscaux grâce auxquels vous pouvez investir dans l’immobilier tout en maîtrisant vos impôts. Vous pourrez alors optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier.

Ici également, l’accompagnement d’un spécialiste de l’immobilier peut vous être utile. Il saura vous orienter vers les niches fiscales les plus susceptibles de vous faire réaliser des économies. Nous pensons notamment au dispositif Pinel grâce auquel vous pouvez défiscaliser jusqu’à 63.000 euros sur 12 ans. De même, la loi Censi-Bouvard vous offre également des possibilités de défiscalisation intéressantes selon le bien dans lequel vous investissez.

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Réduire la vacance locative

Comme évoqué en amont, la vacance locative peut avoir un impact considérable sur le rendement locatif de votre bien. À défaut de l’éviter totalement, vous pouvez toujours en réduire le risque. Les spécialistes de l’immobilier conseillent par exemple de considérer au moins un mois de vacance locative lorsque vous estimez la rentabilité annuelle de votre propriété.

Il est également judicieux de réaliser une étude de marché avant de conclure l’acquisition d’un bien immobilier. Cela vous permet en effet de cibler un bien dans une zone à forte demande locative et d’en optimiser l’attractivité par la même occasion. D’où l’intérêt du facteur emplacement dont nous parlions déjà plus haut et la nécessité de travailler avec un professionnel de l’immobilier.

Outre cela, la vacance locative est également liée au prix du loyer. S’il est trop haut et ne s’aligne pas sur les standards de la zone pour des biens à caractéristiques égales, vous aurez du mal à trouver des locataires. Si les prix des loyers varient selon les zones et que des disparités peuvent s’observer, il convient de rester raisonnable au moment de fixer le loyer de votre bien, au risque de faire régulièrement face à de longues périodes de vacances locatives.

Cependant, en acquérant un bien dans une zone tendue ou très tendue, le risque de vacance locative est minime. Vous avez également la possibilité de souscrire une assurance vacance locative. Dans tous les cas, la délégation de gestion par le biais d’un professionnel de l’immobilier est un moyen sûr d’éviter la vacance locative, laquelle est également liée au choix du locataire.

Savoir choisir les locataires

Le choix des locataires peut impacter la rentabilité de votre bien immobilier. Prenez donc le soin de trouver des profils de locataires à même de payer à leur loyer à la date. Le type de bien peut déterminer parfois le choix du locataire. Pour un appartement de 3 pièces les profils de locataires intéressants qui présentent peu de risque sont :

  • les couples avec enfants,
  • les jeunes actifs,
  • les cadres.

Il s’agit de choisir un locataire ayant des revenus fixes au moins trois fois supérieur au prix du loyer à acquitter. De même, il est important qu’il s’agisse d’une personne responsable, qui pourra utiliser et gérer les équipements associés au bien loué en « bon père de famille ». Pour protéger vos arrières, vous pouvez exiger une caution solidaire au futur locataire et lui demander de souscrire une garantie loyers impayés. Si vos locataires sont des étudiants, exigez une caution parentale.

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Diversifier les investissements

Si vous investissez dans un appartement spacieux, présentant diverses commodités, en plein cœur d’une ville comme Lyon par exemple et dans un quartier très attractif, vous êtes sûr de rentabiliser. Cependant, il n’y a pas de risque zéro. Ce type de placement n’est pas net des fluctuations et incertitudes du marché immobilier. Entre conflits avec les locataires, loyers impayés et baisse de la demande, la rentabilité de votre placement peut être affectée.

Pour minimiser les risques et exclure cette hypothèse, diversifiez votre investissement. Au lieu d’investir dans un bien unique de grande surface, préférez plutôt les petites superficies qui font l’objet d’une demande permanente dans les grandes villes notamment.

Toutefois, avec de bons locataires et l’aide d’un professionnel de l’immobilier, vous pouvez toujours investir dans un bien spacieux, sans craindre le moindre risque. La technique à adopter est appréciable au cas par cas, selon votre profil d’investisseurs et vos objectifs. Dans tous les cas, l’aide d’un professionnel de l’immobilier reste utile.