Dans le cadre d’une opération de vente ou de location d’un bien immobilier, il existe des diagnostics immobiliers que vous devez impérativement réaliser. S’ils ont un caractère coercitif, ces diagnostics sont aussi menés dans un but de transparence vis-à-vis de l’acquéreur ou du locataire. Chaque état des lieux a ses propres exigences et sa durée de validité. Quels sont donc ces diagnostics immobiliers obligatoires en amont d’une vente ou d’une location ? Voici le cas de la ville de Paris et de la région Île-de-France.
Le diagnostic immobilier à Paris, une obligation légale
Le diagnostic immobilier s’apparente à un contrôle technique. Il est réalisé dans le but d’évaluer l’état de votre bien immobilier et concerne tout corps bâti destiné à un usage d’habitation ou non. À Paris, comme dans les autres villes de France, le diagnostic immobilier est imposé par la législation en matière immobilière. Outre le fait qu’il s’agisse d’une exigence légale, le diagnostic technique en immobilier a aussi un but informatif. Il s’inscrit dans un souci de transparence et permet d’informer le futur acquéreur ou locataire des différents aspects qui pourraient compromettre sa sécurité lorsqu’il intègrera le bien.
Pour le propriétaire bailleur ou vendeur, cet état des lieux technique vise aussi à éviter d’engager sa responsabilité personnelle si des anomalies étaient relevées sur le bien. De même, si les différents diagnostics ne relèvent aucune irrégularité, pour le propriétaire, c’est un argument de vente important. D’ailleurs, réalisé dans de bonnes conditions et par un diagnostiqueur certifié, le diagnostic technique en matière immobilière vous permet de réévaluer à la hausse le prix auquel vous souhaitez céder votre bien immobilier.
Qu’il s’agisse du diagnostic de performance énergétique (DPE), du diagnostic plomb ou du diagnostic amiante par exemple, n’hésitez pas à vous renseigner afin d’obtenir plus d’informations pour un diagnostic immobilier à Paris et de connaître les tarifs pratiqués en région parisienne. Vous pourrez également savoir quels sont vos impératifs en la matière en tant que propriétaire vendeur ou bailleur.
Pour réaliser son diagnostic, le professionnel auquel vous ferez appel vérifiera plusieurs points. Cependant, ces derniers seront fonction de plusieurs paramètres :
- la nature de votre opération immobilière à Paris et en Île-de-France (vente ou location),
- l’année de construction du bien,
- la destination du bien (maison individuelle, appartement, bureau, commerce),
- la date à laquelle votre installation d’électricité et de gaz a été mise en place,
- la situation géographique du bien (sachant que certains diagnostics sont obligatoires dans une région et d’autres non).
La réalisation d’un diagnostic technique à Paris et dans sa région implique de nombreux enjeux. Ils sont essentiellement d’ordre sécuritaire, écologique, sanitaire et économique.
Vente de bien à Paris, les diagnostics immobiliers obligatoires et leur durée de validité
Selon qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location de bien à Paris, certains diagnostics sont obligatoires. Ils doivent tous figurer dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Dans le cas de la vente, il faut distinguer plusieurs diagnostics.
Le DPE
Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est un diagnostic qui doit impérativement être fourni avant de conclure une opération de vente immobilière. Depuis la loi ALUR, qu’il soit vierge ou non, le DPE doit figurer parmi les documents de vente de votre bien et sur les annonces immobilières de présentation de ce dernier. Le DPE permet au futur acquéreur de se faire une idée des dépenses énergétiques auxquelles il devra faire face. Ce facteur est un véritable argument qui influence la décision d’achat du potentiel acquéreur.
À Paris et en Île-de-France, le DPE est obligatoire dès lors que le bien concerné est occupé plus de 4 mois sur une année. Il met en exergue les informations suivantes :
- le niveau de performance énergétique du bien sur une échelle de A à G,
- l’échelle des émissions de gaz à effet de serre,
- le tableau récapitulatif de la consommation annuelle du bien selon l’énergie utilisée.
Le DPE a une durée de validité de 10 ans. Cependant, lorsque vous réalisez des travaux destinés à réduire la performance énergétique du bâtiment, il est recommandé d’effectuer un nouveau DPE.
Le diagnostic loi Carrez
Le métrage Carrez est un diagnostic immobilier obligatoire pour la vente d’un appartement. Il ne s’impose pas si la vente porte sur une maison, même si les futurs propriétaires et les notaires le réclament souvent. Le diagnostic loi Carrez doit être fourni au moment où vous signez le compromis de vente et lors de la signature de l’acte notarié.
Ce diagnostic obligatoire à Paris permet de connaître la surface privative du bien, déduction faite de la surface qu’occupent les murs, escaliers, tuyaux, portes et fenêtres. Le métrage Carrez est valable pour une durée illimitée, tant que vous n’effectuez pas des travaux de grande envergure.
Le diagnostic amiante
Utilisé au cours du XXe siècle pour la construction, l’amiante est interdit depuis le début des années 90, compte tenu de sa haute toxicité. Les constructions qui en contiennent sont progressivement décontaminées. L’état d’amiante est un diagnostic immobilier obligatoire à Paris et en Île-de-France. Il permet d’identifier la présence de ce minéral dans le bâtiment à vendre.
La présence d’amiante n’exige pas systématiquement que vous réalisiez des travaux. L’état d’amiante a avant tout un but informatif vis-à-vis des potentiels acquéreurs. Le défaut d’information quant à la présence d’amiante vous expose à des poursuites judiciaires si l’acquéreur venait à le découvrir. Il peut demander une réduction du prix de vente ou l’annulation de l’opération.
En outre, l’état d’amiante s’impose pour les constructions datant d’avant le 1er juillet 1997 et a une durée de validité illimitée. En copropriété, vous devez ajouter un diagnostic amiante propre aux parties communes à votre DDT.
Le diagnostic plomb
Comme l’amiante, le plomb est un élément contenu dans la peinture et dont la présence doit être signalée à l’acquéreur d’un bien à Paris et dans sa région. Le diagnostic relatif au risque d’exposition au plomb n’est obligatoire que pour les bâtiments antérieurs au 1er janvier 1949.
Si la concentration en plomb est supérieure à 1 mg/cm², le diagnostic est valable un an. Si elle est inférieure à cette valeur, le diagnostic est valable indéfiniment.
Le diagnostic termites
Avant de vendre votre bien immobilier à Paris, vous êtes tenu de réaliser un diagnostic termite, si la maison ou l’appartement concerné se trouve dans une zone contaminée. Les zones contaminées sont délimitées par un arrêté préfectoral. En dehors des biens à usage d’habitation, le diagnostic termites s’impose également pour les locaux commerciaux, les places de stationnement, les caves, etc.
Le diagnostic termites pour la vente est valable 6 mois. Il est réalisé grâce à des sondages par poinçonnage. Cette courte durée s’explique par le fait que l’absence de termites au moment du diagnostic n’exclut nullement la possibilité de leur présence quelques mois plus tard. En effet, une infestation de termites peut rapidement se développer n’importe où, même dans la capitale.
Les diagnostics électricité et gaz
Dans le DDT d’une opération de vente à Paris, les diagnostics électricité et gaz doivent aussi figurer obligatoirement. Comme vous vous en doutez certainement, ces diagnostics permettent d’évaluer respectivement l’état des installations d’électricité et de gaz. Ils concernent les installations réalisées depuis plus de 15 ans. Les diagnostics électricité et gaz ont une durée de validité de 3 ans.
Location d’un bien sur Paris, les diagnostics immobiliers obligatoires
Dans le cadre d’un investissement locatif pour un bien immobilier à Paris et sa région, certains diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente sont reconduits ici, à quelques exceptions près. Plus clairement, au nombre des diagnostics immobiliers obligatoires pour la location d’un bien à Paris, figurent :
- le DPE, valable 10 ans pour la location,
- le diagnostic amiante, valable 3 ans en cas de présence d’amiante,
- les diagnostics électricité et gaz pour les installations de plus de 15 ans, valables 3 ans,
- le diagnostic plomb pour un bien à louer datant d’avant 1949 (sa durée est illimitée en cas d’absence de plomb et de 6 ans s’il y a présence de plomb).
À ces diagnostics viennent s’ajouter d’autres spécifiques à la location de bien à Paris. Il s’agit du diagnostic loi Boutin, qui permet de mesurer la surface habitable du bien. Le diagnostic loi Boutin doit impérativement accompagner le contrat de bail. Valable pour une durée illimitée tant que vous n’effectuez pas des travaux de rénovation, ce diagnostic n’est pas obligatoire pour les locations saisonnières.
En outre, il faudra aussi réaliser le diagnostic d’état des risques et pollutions (ERP) en amont de la location d’un bien à Paris. Il met en exergue les risques et pollutions selon les zones géographiques. Ils sont présentés via des arrêtés préfectoraux. L’ERP est valable 6 mois.
Bon à savoir
Pour la vente ou la location d’un bien à Paris, les diagnostics immobiliers obligatoires doivent être réalisés par des diagnostiqueurs professionnels agréés par le Comité français des accréditations (Cofrac). De même, les prix de ces diagnostics varient d’un diagnostiqueur à l’autre, considération faite de plusieurs modalités. Ils sont entièrement à la charge du propriétaire vendeur ou bailleur.
Le défaut de réalisation d’un diagnostic immobilier obligatoire vous expose à des poursuites de la part de l’acquéreur ou du locataire devant le Tribunal de Grande Instance. Les conséquences d’une telle procédure ne sont clairement pas à votre avantage. Elles peuvent aboutir à une annulation pure et simple de la vente ou à une diminution conséquente du prix de l’opération.
Eddy, prof à la retraite et heureux rentier immobilier dorénavant..
